Amortizar hipoteca: ¿reducir plazo o cuota? Qué conviene más

Amortizar anticipadamente significa devolver al banco una parte de la hipoteca antes de lo previsto. Al hacerlo, el capital pendiente baja y, con él, los intereses que pagarás en el futuro. Pero hay dos formas de hacerlo, y no ahorran lo mismo.

Las dos opciones

• Reducir cuota: mantienes los años que te quedan y pagas menos cada mes.
• Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas la hipoteca antes.

Ejemplo con números reales

Imagina una hipoteca con 150.000 € pendientes, 25 años por delante y un 3 % de interés. Tu cuota es de 711 € al mes y, si no haces nada, pagarás 63.395 € de intereses hasta el final.

Ahora amortizas 10.000 €:

Con los mismos 10.000 €, reducir plazo ahorra más del doble de intereses. El motivo es sencillo: cuanto antes termines de pagar, menos meses genera intereses el dinero que debes.

Entonces, ¿siempre es mejor reducir plazo?

Desde el punto de vista de los intereses, sí. Pero no siempre es la mejor decisión para ti. Reducir cuota tiene sentido si:

• Tu cuota actual te aprieta y necesitas más margen cada mes.
• Tienes una hipoteca variable y te preocupa que suba el Euríbor. Te lo explicamos en qué es el Euríbor.
• Estás cerca de la jubilación y vas a tener menos ingresos en unos años.
• Quieres liberar dinero para ahorrar o invertir cada mes.

Una estrategia intermedia: reducir plazo y, si algún día lo necesitas, pedir al banco una ampliación, aunque esto último no siempre es posible ni gratis.

Qué comisiones te pueden cobrar

La ley de crédito inmobiliario de 2019 limita lo que el banco puede cobrar por amortizar anticipadamente:

En ningún caso pueden cobrarte más que la pérdida financiera real que le suponga al banco. En el ejemplo anterior, amortizar 10.000 € de una hipoteca variable con más de cinco años costaría 0 €; en una fija de menos de diez años, hasta 200 €, una cantidad pequeña al lado del ahorro.

Mira la cláusula de «compensación por amortización anticipada» en tu escritura para saber cuál te aplica.

¿Cuándo no compensa amortizar?

Antes de adelantar dinero al banco, comprueba estas tres cosas:

1. Tienes un fondo de emergencia. No te quedes sin colchón por pagar antes la hipoteca: si mañana hay un imprevisto, el banco no te devolverá ese dinero. Te explicamos cuánto guardar en fondo de emergencia.
2. No tienes deudas más caras. Si tienes una tarjeta o un préstamo personal con un interés mayor, págalos primero. Empieza por salir de las deudas de tarjeta.
3. Tu hipoteca tiene un interés bajo. Si pagas un 1-2 % fijo y tienes muchos años por delante, puede que te compense más invertir ese dinero a largo plazo. Invertir tiene riesgo, pero históricamente ha rendido más. Lo explicamos en cómo empezar a invertir con poco dinero.

Una ventaja fiscal para hipotecas antiguas

Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y ya te aplicabas la deducción por vivienda, puedes seguir deduciéndote en el IRPF un 15 % de lo que pagues cada año, con un máximo de 9.040 € anuales (cuotas y amortizaciones incluidas). Si no llegas a ese máximo con tus cuotas, amortizar hasta completarlo tiene un premio fiscal extra.

Cómo hacerlo

1. Pide a tu banco el cuadro de amortización actualizado y la comisión que te aplican.
2. Decide la cantidad sin tocar tu fondo de emergencia.
3. Solicítalo por escrito o desde la app, indicando claramente si quieres reducir plazo o cuota. Si no lo dices, el banco puede elegir por ti.
4. Guarda el justificante y revisa en el siguiente recibo que el cambio está aplicado.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), artículo 23: compensación por reembolso anticipado
• Portal del Cliente Bancario del Banco de España

Última revisión de los datos: septiembre de 2026.

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